Verdeckte Videoüberwachung von Mietern führt zu Verwertungsverbot
Allgemeines
Einleitung
Verdeckte Videoüberwachung von Mietern kann im Mietverhältnis zu zahlreichen Problemen führen, insbesondere wenn es um den Schutz der Privatsphäre der Mieter geht. Für Vermieter ist es wichtig, sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten, um Konflikte und Strafen zu vermeiden. Wie sensibel das Thema ist und welche Folgen ein Fehlverhalten haben kann, zeigt ein aktueller Fall des Bundesgerichtshofs (BGH).
Der Fall vor dem Bundesgerichtshof
In einem Fall aus dem Jahr 2024 hatte eine Berliner Wohnungsbaugesellschaft heimlich von einer Privatdetektei Kameras vor den Wohnungstüren ihrer Mieter installieren lassen. Sie wollte beweisen, dass die Mieter ihre Wohnungen unerlaubt untervermieten. Die Kameras filmten im Jahr 2017, wie fremde Personen mit eigenen Schlüsseln die Wohnungen betraten. Aufgrund der gespeicherten Aufnahmen und einer Protokollierung wollte die Vermieterin die Mietverträge kündigen und die Wohnungen räumen lassen.
Die betroffenen Mieter wehrten sich gegen das landeseigene Wohnungsunternehmen und verglichen das Vorgehen mit den Methoden der Stasi, der ehemaligen Geheimpolizei der DDR. Der Rechtsstreit ging bis vor den Bundesgerichtshof, der in seinem Urteil entschied, dass die Aufnahmen nicht als Beweismittel verwendet werden dürfen.
Warum die verdeckte Videoüberwachung von MIetern unzulässig ist
Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass die heimliche Videoüberwachung gegen die Datenschutzgesetze verstößt. Die Aufzeichnung von Personen in einem nicht öffentlichen Raum wie einem Treppenhaus sei unzulässig, da dort niemand damit rechnen müsse, gefilmt zu werden. Auch der Schutz der Privatsphäre und der persönlichen Daten der Mieter wurde verletzt. Die Beklagten forderten eine Geldentschädigungen von 10.000 Euro.
Das Gericht betonte, dass die Vermieterin mildere Mittel hätte anwenden können, um ihren Verdacht zu überprüfen. Außerdem ergab die Auswertung der Aufnahmen “…keinen belastbaren Aufschluss über die Identität der gefilmten Personen oder den Charakter ihres Aufenthalts.”.
Wichtige Aspekte des Urteils
- Die Datenschutzgesetze schützen die persönlichen Daten der Mieter. Eine verdeckte Videoüberwachung von Mietern und die Erstellung von Aufnahmen verstoßen gegen diese Vorschriften.
- Die Videoüberwachung sei nicht im öffentlichen Interesse gewesen und habe nur dazu gedient, den Verdacht der Vermieterin zu bestätigen.
- Der Stasi-Vergleich wurde vom Gericht als Meinungsäußerung gewertet und ist durch die Meinungsfreiheit geschützt.
- Die Geldentschädigung entfällt, weil der Kläger nicht unerhebliche Überwachungs- und Rechtsanwaltskosten bereits tragen muss und die Räumungsklage der Mieter abgewiesen worden sei. Möglicherweise wurden die behaupteten Gesundheitsbeeinträchtigungen nicht glaubhaft genug vorgetragen worden.
Folgen für die Vermieter
Das Urteil enthält keine Angaben zu Bußgeldern, möglicherweise wird die zuständige Aufsichtsbehörde in Berlin aber noch entsprechende Ermittlungen einleiten. Insbesondere, welche Rolle die Detektei bei der heimlichen Videoüberwachung von Mietern spielte. Weitere mögliche Konsequenzen und Risiken:
- Die heimlich aufgenommenen Videos dürfen vor Gericht nicht als Beweismittel verwendet werden. Das bedeutet, dass die Vermieterin ihre Kündigungen nicht durchsetzen konnte.
- Die betroffenen Mieter könnten wegen der Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts Schadensersatz verlangen. Im vorliegenden Fall wurde jedoch keine Geldentschädigung zugesprochen, da das Urteil des BGH, das die Rechtswidrigkeit der Maßnahme feststellte, als ausreichend angesehen wurde.
- Der Stasi-Vergleich und die rechtswidrige Überwachung führten zu einem erheblichen Vertrauensverlust zwischen Vermieter und Mietern.
Empfehlungen für Vermieter
Um ähnliche Probleme zu vermeiden, sollten Vermieter folgende Punkte beachten:
- Heimliche Videoaufnahmen sind nicht zulässig. Stattdessen sollten andere, weniger einschneidende Methoden genutzt werden, um Vermutungen zu überprüfen, wie z. B. Befragung von Nachbarn oder gezielte Scheinanmietungen. Nachbarn können wertvolle Informationen über ungewöhnliche Aktivitäten oder unberechtigte Untervermietung liefern und durch verdeckte Testanfragen kann überprüft werden, ob eine Wohnung zur Untervermietung angeboten wird.
- Vermieter müssen die DSGVO und andere Datenschutzgesetze einhalten, um die Privatsphäre der Mieter zu schützen.
- Vor dem Einsatz von Videoüberwachungsmaßnahmen sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen.
Fazit
Wie im Arbeitsverhältnis ist auch die heimliche oder verdeckte Videoüberwachung ein sehr eingriffsintensives Mittel. Alle milderen, gleich wirksamen Mittel müssen ausgeschöpft sein, bevor eine Videoüberwachung durchgeführt werden darf.
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