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Ver­deck­te Video­über­wa­chung von Mietern

Verdeckte Videoüberwachung von Mietern ist unzulässig. Vermieter sollten alternative Methoden nutzen und rechtlichen Rat einholen, um Konflikte zu vermeiden.

Ver­deck­te Video­über­wa­chung von Mie­tern führt zu Verwertungsverbot

All­ge­mei­nes

Ein­lei­tung

Ver­deck­te Video­über­wa­chung von Mie­tern kann im Miet­ver­hält­nis zu zahl­rei­chen Pro­ble­men füh­ren, ins­be­son­de­re wenn es um den Schutz der Pri­vat­sphä­re der Mie­ter geht. Für Ver­mie­ter ist es wich­tig, sich an die gesetz­li­chen Vor­ga­ben zu hal­ten, um Kon­flik­te und Stra­fen zu ver­mei­den. Wie sen­si­bel das The­ma ist und wel­che Fol­gen ein Fehl­ver­hal­ten haben kann, zeigt ein aktu­el­ler Fall des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH).

Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

In einem Fall aus dem Jahr 2024 hat­te eine Ber­li­ner Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft heim­lich von einer Pri­vat­de­tek­tei Kame­ras vor den Woh­nungs­tü­ren ihrer Mie­ter instal­lie­ren las­sen. Sie woll­te bewei­sen, dass die Mie­ter ihre Woh­nun­gen uner­laubt unter­ver­mie­ten. Die Kame­ras film­ten im Jahr 2017, wie frem­de Per­so­nen mit eige­nen Schlüs­seln die Woh­nun­gen betra­ten. Auf­grund der gespei­cher­ten Auf­nah­men und einer Pro­to­kol­lie­rung woll­te die Ver­mie­te­rin die Miet­ver­trä­ge kün­di­gen und die Woh­nun­gen räu­men lassen.

Die betrof­fe­nen Mie­ter wehr­ten sich gegen das lan­des­ei­ge­ne Woh­nungs­un­ter­neh­men und ver­gli­chen das Vor­ge­hen mit den Metho­den der Sta­si, der ehe­ma­li­gen Geheim­po­li­zei der DDR. Der Rechts­streit ging bis vor den Bun­des­ge­richts­hof, der in sei­nem Urteil ent­schied, dass die Auf­nah­men nicht als Beweis­mit­tel ver­wen­det wer­den dürfen.

War­um die ver­deck­te Video­über­wa­chung von MIe­tern unzu­läs­sig ist

Der Bun­des­ge­richts­hof hat fest­ge­stellt, dass die heim­li­che Video­über­wa­chung gegen die Daten­schutz­ge­set­ze ver­stößt. Die Auf­zeich­nung von Per­so­nen in einem nicht öffent­li­chen Raum wie einem Trep­pen­haus sei unzu­läs­sig, da dort nie­mand damit rech­nen müs­se, gefilmt zu wer­den. Auch der Schutz der Pri­vat­sphä­re und der per­sön­li­chen Daten der Mie­ter wur­de ver­letzt. Die Beklag­ten for­der­ten eine Geld­ent­schä­di­gun­gen von 10.000 Euro.

Das Gericht beton­te, dass die Ver­mie­te­rin mil­de­re Mit­tel hät­te anwen­den kön­nen, um ihren Ver­dacht zu über­prü­fen. Außer­dem ergab die Aus­wer­tung der Auf­nah­men “…kei­nen belast­ba­ren Auf­schluss über die Iden­ti­tät der gefilm­ten Per­so­nen oder den Cha­rak­ter ihres Aufenthalts.”.

Wich­ti­ge Aspek­te des Urteils

  1. Die Daten­schutz­ge­set­ze schüt­zen die per­sön­li­chen Daten der Mie­ter. Eine ver­deck­te Video­über­wa­chung von Mie­tern und die Erstel­lung von Auf­nah­men ver­sto­ßen gegen die­se Vorschriften.
  2. Die Video­über­wa­chung sei nicht im öffent­li­chen Inter­es­se gewe­sen und habe nur dazu gedient, den Ver­dacht der Ver­mie­te­rin zu bestätigen.
  3. Der Sta­si-Ver­gleich wur­de vom Gericht als Mei­nungs­äu­ße­rung gewer­tet und ist durch die Mei­nungs­frei­heit geschützt.
  4. Die Geld­ent­schä­di­gung ent­fällt, weil der Klä­ger nicht uner­heb­li­che Über­wa­chungs- und Rechts­an­walts­kos­ten bereits tra­gen muss und die Räu­mungs­kla­ge der Mie­ter abge­wie­sen wor­den sei. Mög­li­cher­wei­se wur­den die behaup­te­ten Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen nicht glaub­haft genug vor­ge­tra­gen worden. 

Fol­gen für die Vermieter

Das Urteil ent­hält kei­ne Anga­ben zu Buß­gel­dern, mög­li­cher­wei­se wird die zustän­di­ge Auf­sichts­be­hör­de in Ber­lin aber noch ent­spre­chen­de Ermitt­lun­gen ein­lei­ten. Ins­be­son­de­re, wel­che Rol­le die Detek­tei bei der heim­li­chen Video­über­wa­chung von Mie­tern spiel­te. Wei­te­re mög­li­che Kon­se­quen­zen und Risiken: 

  1. Die heim­lich auf­ge­nom­me­nen Vide­os dür­fen vor Gericht nicht als Beweis­mit­tel ver­wen­det wer­den. Das bedeu­tet, dass die Ver­mie­te­rin ihre Kün­di­gun­gen nicht durch­set­zen konnte.
  2. Die betrof­fe­nen Mie­ter könn­ten wegen der Ver­let­zung ihres Per­sön­lich­keits­rechts Scha­dens­er­satz ver­lan­gen. Im vor­lie­gen­den Fall wur­de jedoch kei­ne Geld­ent­schä­di­gung zuge­spro­chen, da das Urteil des BGH, das die Rechts­wid­rig­keit der Maß­nah­me fest­stell­te, als aus­rei­chend ange­se­hen wurde.
  3. Der Sta­si-Ver­gleich und die rechts­wid­ri­ge Über­wa­chung führ­ten zu einem erheb­li­chen Ver­trau­ens­ver­lust zwi­schen Ver­mie­ter und Mietern.

Emp­feh­lun­gen für Vermieter

Um ähn­li­che Pro­ble­me zu ver­mei­den, soll­ten Ver­mie­ter fol­gen­de Punk­te beachten:

  1. Heim­li­che Video­auf­nah­men sind nicht zuläs­sig. Statt­des­sen soll­ten ande­re, weni­ger ein­schnei­den­de Metho­den genutzt wer­den, um Ver­mu­tun­gen zu über­prü­fen, wie z. B. Befra­gung von Nach­barn oder geziel­te Schein­an­mie­tun­gen. Nach­barn kön­nen wert­vol­le Infor­ma­tio­nen über unge­wöhn­li­che Akti­vi­tä­ten oder unbe­rech­tig­te Unter­ver­mie­tung lie­fern und durch ver­deck­te Test­an­fra­gen kann über­prüft wer­den, ob eine Woh­nung zur Unter­ver­mie­tung ange­bo­ten wird.
  2. Ver­mie­ter müs­sen die DSGVO und ande­re Daten­schutz­ge­set­ze ein­hal­ten, um die Pri­vat­sphä­re der Mie­ter zu schützen.
  3. Vor dem Ein­satz von Video­über­wa­chungs­maß­nah­men soll­ten Ver­mie­ter recht­li­chen Rat ein­ho­len.

Fazit

Wie im Arbeits­ver­hält­nis ist auch die heim­li­che oder ver­deck­te Video­über­wa­chung ein sehr ein­griffs­in­ten­si­ves Mit­tel. Alle mil­de­ren, gleich wirk­sa­men Mit­tel müs­sen aus­ge­schöpft sein, bevor eine Video­über­wa­chung durch­ge­führt wer­den darf.

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